Industrialización de la vivienda

DISEÑO Y ESTANDARIZACIÓN

Partimos de la base de que, para conseguir una buena edificación, tenemos que contar con un proyecto bien definido y elaborado.

Cuando se aborda una promoción de viviendas industrializadas, el proyecto ha de estar completamente definido desde el inicio, para que en fábrica puedan realizar la construcción offsite de manera ágil, con la calidad establecida, en el plazo acordado y con el precio pactado. De esta manera se reduce la incertidumbre, lo que genera tranquilidad y confianza en todas las partes intervinientes en el proceso.

Otro aspecto importante a tener en cuenta es que la arquitectura industrializada permite la estandarización de componentes y soluciones que pueden ser utilizadas en futuros proyectos, lo que progresivamente redunda en una optimización del tiempo de desarrollo del mismo. Por otra parte, estas soluciones son susceptibles de ser mejoradas conforme a la experiencia, lo que nos aboca a un proceso de mejora continua igual que ocurre en la industria automovilística.

MEJORA CONTINUA

Como ya hemos adelantado, los proyectos de vivienda industrializada pueden y deben estar sometidos a un proceso de mejora continua que posteriormente será trasladado a fábrica.

Podemos definir ‘mejora continua’ como la lucha contra el desperdicio, es decir, eliminar todo aquello que añade coste al producto sin añadir valor. La base fundamental es el trabajo en equipo a lo largo de toda la cadena de valor que conforma el proceso de promoción.

En este proceso, además de aumentar la calidad, mejoran los resultados empresariales y se provoca un cambio cultural en la empresa.

Cuando se alinean los beneficios de la empresa con los del trabajador y con los del cliente final, los resultados se multiplican. Ese es el triunfo de la mejora continua y, por tanto, de la industrialización.

La puesta en práctica de las herramientas LEAN en fábrica permite eliminar los desperdicios en las operaciones que no agregan valor a productos y procesos, aumentando el valor de cada actividad realizada. En definitiva, sirve para implantar una filosofía de mejora continua que permita reducir sus costes y mejorar los procesos para incrementar la satisfacción del cliente.

Hasta el día de hoy estos procesos no han sido incorporados de manera generalizada en la construcción, pero existe una corriente llamada LEAN Construction que adapta esta filosofía al proceso de producción de este sector. Obviamente, la industrialización ayuda en este camino. El producir en entornos controlados, bajo una estandarización en el diseño y con la premisa de cumplimiento normativo y de los requerimientos preestablecidos de calidad, hace del LEAN Construction un modelo de gestión ideal que permite satisfacer las necesidades de nuestro cliente en cuanto a precio, plazo y calidad.

AUMENTO DE LA CALIDAD

Como ya hemos visto, la mejora de la calidad no es más que una consecuencia de la mejora continua establecida en el proceso de industrialización. Cada nuevo proyecto, cada nueva promoción, implementa mejoras en la calidad impulsadas por la demanda social, la experiencia acumulada y el trabajo colaborativo.

Hoy más que nunca y, en particular en el caso de la industrialización, este trabajo colaborativo entre todos los agentes intervinientes en el proceso se hace imprescindible a la hora de innovar. Promotores, arquitectos, constructores, fabricantes, así como otros profesionales del sector, deben aunar esfuerzos en la búsqueda de nuevas soluciones y sistemas que mejoren día a día la calidad del producto final.

El organigrama colaborativo que genera la industrialización facilita la elección de materiales testados previamente, sometiéndolos a un estricto control de calidad en las fases previas al ensamblaje final. Estas prácticas garantizan los resultados finales y el cumplimiento de los estándares previstos, reduciendo drásticamente los repasos de final de obra y tratando de eliminar casi por completo los servicios de postventa.

REDUCCIÓN Y PRECISIÓN EN LOS PLAZOS DE ENTREGA

Hemos de tener en cuenta que nos encontramos con algunos trámites ineludibles y que en la mayor parte de los casos pueden suponer en torno al 30% - 40% del tiempo total del proceso edificatorio.

En la industrialización se pueden solapar actividades, lo que permite reducir los plazos en aproximadamente un 50% respecto a una obra tradicional.

Considerando que una promoción al uso cuenta con un plazo medio de entre 18 y 24 meses para su entrega, con la construcción industrializada nos situamos en plazos de 9 a 12 meses gracias al cambio de un modelo secuencial a un modelo simultáneo.

Como podemos observar, la duración de la elaboración del proyecto no debe representar un hándicap pues, dado que la cartera de terrenos existe con suficiente anticipación, es factible plantearse hacer un desarrollo de proyecto exhaustivo sin sacrificar tiempos de la promoción propiamente dicha. Por otra parte, como ya hemos indicado, el tiempo de elaboración de proyectos industrializados puede reducirse por el aprovechamiento de recursos de anteriores proyectos realizados.

De esta manera, con un proyecto bien definido, es factible determinar con mayor precisión los plazos de ejecución, resultando estos entorno a un 50% inferiores a los de la construcción tradicional.

COSTES PRECISOS

A lo largo de la lectura hemos podido descubrir que, cuando se industrializa, se minora la incertidumbre de muchos de los aspectos que comportan el proceso constructivo. Este hecho se hace más patente aún si cabe cuando hablamos de costes.

El entorno controlado y la acotación de los espacios de trabajo permite a las empresas participantes en el proceso tener un control total sobre el stock de recursos materiales, recursos humanos, necesidades logísticas, así como sobre herramientas, maquinaria empleada y otros gastos derivados.

Debido a los patrones de repetición que se dan en la industria, estos parámetros son conocidos previamente al comienzo de la fabricación mediante planificaciones detalladas de tiempos, basadas y ajustadas según las experiencias previas (mejora continua), lo que permite conocer con precisión y de antemano los costes de fabricación de la edificación.

Independientemente del tipo de construcción que abordemos, sobre los costes permanentes poco podemos hacer: dependen de factores externos con escaso margen de maniobra. Sin embargo, sobre los variables sí que hay margen de actuación y mejora.

Cuando se industrializa, debido a la necesaria definición del proyecto, se cuenta con una exhaustiva medición de las partidas de obra que, unidas a sistemas de almacenaje y estocaje, permite tener un control absoluto sobre los materiales, eliminando el desperdicio y ajustando su coste.

De igual manera, la ‘cadena de montaje’ de la industria posibilita organizar el trabajo en turnos dimensionados con los recursos estrictamente necesarios. Esto, unido a la eliminación de incidencias por climatología en entornos controlados, permite optimizar la producción y reducir el plazo de obra. De nuevo aquí se pueden ajustar los costes.

Como contrapunto, nos encontramos con la amortización y mantenimiento de la infraestructura, que en el caso de la industrialización resulta al principio una carga en el coste 21

final del producto industrializado, que dependerá del periodo de amortización previsto. Este coste repercutido previsiblemente se irá reduciendo a medida que aumente el volumen de producción. En cualquier caso, este también es un coste cuantificable y conocido.

La tendencia de la población mundial es vivir en ciudades. El modelo que tengan estas y su visión condicionarán el impacto y el confort de las viviendas, así como el de las personas que en ellas vivan. La evolución del modelo produce nuevos desafíos para las ciudades y sus habitantes.

REDUCCIÓN DEL IMPACTO AMBIENTAL. SOSTENIBILIDAD

Según el Ministerio para la Transición Ecológica, las emisiones de CO2 en 2016 estaban encabezadas por el sector del transporte con un 48%, mientras que la edificación representaba un 15% de las emisiones. Si consideramos, además de la energía consumida en fase de uso, las derivadas del transporte, la fabricación de los materiales, así como el gasto energético, podemos decir que el sector inmobiliario se sitúa entorno a un 56% de las emisiones de CO2, por lo que es necesario un cambio de modelo hacia otro más responsable. Para valorar el impacto ambiental debemos tener claras las fases del ciclo de vida del edificio.

• Fabricación de los materiales.
• Construcción.
• Explotación.
• Demolición, reutilización y reciclaje.

En cualquiera de las fases, los impactos más evidentes son las emisiones de sustancias a la atmósfera, vertidos al suelo y láminas de agua, residuos, emisiones acústicas, consumo de materiales y energéticos, así como emisión de olores y radiaciones térmicas.

En los últimos años, gracias a los cambios normativos y a los compromisos adquiridos para 2020 con la Unión Europea sobre Edificios de Consumo de Energía Casi Nulo (EECN), la construcción tradicional e industrializada han mejorado de manera considerable en cuanto a gestión de recursos materiales, técnicas, metodologías, tecnología en fase de construcción y limitación de la demanda energética en fase de uso o explotación.

Esto no es obstáculo para que se pueda seguir mejorando, y una buena forma es mediante la construcción industrializada.

El hecho de construir en entorno controlado redunda en:

• Fabricación de materiales: no se aprecia un cambio sustancial respecto a la construcción tradicional, pero el hecho de construir en entornos controlados permite un control preciso sobre la cantidad de materiales, lo que lleva a no sobreproducir. Por otra parte, la predisposición de la industrialización a la innovación abre oportunidades a nuevos materiales más respetuosos con el medio ambiente, en muchos casos incluso realizados con materias primas provenientes del reciclaje. Este aspecto ya está regulado por medio de la Declaraciones Ambientales de Producto (DAP o EPD, en sus siglas en inglés), desarrolladas mediante un análisis de ciclo de vida (ACV) y que certifican el desempeño ambiental de productos y servicios de construcción.

 

• • Construcción: en este caso, las industrias cumplen con estrictos criterios medioambientales que ayudan a reducir las emisiones de CO2 y a tener un programa de reciclaje de residuos. Estos programas de reciclaje también existen en la obra tradicional, pero debido al alto porcentaje de desecho y desperdicio resultan menos eficientes.
    
    Gracias al diseño y al posterior control sobre las partidas de obra, los pedidos de materiales se optimizan para reducir el material sobrante o desperdicio, teniendo un triple beneficio:
    
    
    • No sobreproducción, con el consecuente ahorro de energía y materias primas.
    • No generación de residuos por desperdicio.
    • Repercusión sobre el transporte: menos recursos consumidos, menos transportes necesarios y menos emisiones de gases nocivos vertidos a la atmósfera.

Por otra parte, se controla y se reduce significativamente el consumo de agua. El uso del agua y químicos se realiza de manera más racional y vigilada, de manera que se evita la contaminación del sustrato terrestre y de las láminas de agua que pudieran existir en la ubicación definitiva de la obra.

También se reduce de manera drástica la contaminación acústica en la zona a edificar, mejorando así el confort de los conciudadanos.

• Explotación: la construcción bajo estrictos controles de calidad garantiza el cumplimiento de estándares normativos u otros de orden superior, de manera que se tiene certeza sobre el grado de limitación de la demanda energética y por tanto la reducción del consumo de combustibles fósiles. Esto, unido al uso de fuentes renovables de energía, facilita la consecución del objetivo establecido para el 2020 de construir edificios de consumo de energía casi nulo.

A pesar del gran avance que supone la industrialización como proceso constructivo, también la construcción tradicional ha tenido y tiene paralelamente avances significativos en materia de sostenibilidad, en sus materiales, procesos y resultados, aunque menores. La previsión sensata es la convivencia de los dos modelos durante muchos años, inclinándose progresivamente la balanza hacia aquel que aporte más valor al sector.

Cuando se plantea una obra mediante construcción tradicional son múltiples las afecciones que se producen a nivel social. Estas afecciones pueden verse reducidas gracias a la industrialización.

REDUCCIÓN DE INTERFERENCIAS, RUIDOS Y MOLESTIAS AL ENTORNO URBANO

Cuando se lleva a cabo una construcción tradicional, esta no se restringe a la parcela acotada donde se ubicará la edificación definitiva, sino que se ocupan parcialmente, durante todo el tiempo que dura la obra, las zonas colindantes de espacio público para poder disponer de accesos, acopios y zonas para medios auxiliares.

Además, tanto la maquinaria de obra como la propia actividad, generan de manera constante contaminación acústica en el entorno cercano, sin olvidarnos de la existencia de partículas en suspensión (polvo y humos) procedente de la maquinaria, el movimiento de tierra, limpiezas periódicas, etc.

Sin embargo, cuando construimos de manera industrializada, dado que la producción se realiza en fábricas de manera deslocalizada, todos estos aspectos se reducen al periodo de montaje de la edificación en su ubicación definitiva y a los trabajos de urbanización, que representan aproximadamente entre un 10% y un 20% respecto a la construcción tradicional.

PROFESIONALIDAD DEL SECTOR

Tras el estallido de la crisis, muchos de los operarios del sector inmobiliario se quedaron sin trabajo. Los de mayor edad y experiencia pasaron a depender del sistema público de pensiones y los más jóvenes no estaban dispuestos a trabajar en las condiciones que propone el sector.

Sin embargo, en la construcción industrializada no ocurre lo mismo. La industria requiere que sus trabajadores produzcan en las mejores condiciones, según protocolos preestablecidos, por lo que cuenta con programas formativos tanto 27

a nivel de producción como de prevención que dotan a los empleados de la profesionalización necesaria para realizar un trabajo con garantía. Además, esto produce un efecto retenedor de talento. Por una parte, el empresario no quiere deshacerse del personal que ha formado y que ya tiene experiencia y, por otra, el empleado se siente bien considerado en la empresa, lo que fomenta la fidelización.

En el caso de los trabajos subcontratados ocurre lo mismo. En entornos controlados, todos los trabajadores deben cumplir con los mismos protocolos, por lo que todas las subcontratas que quieran pertenecer al modelo productivo industrializado deberán someterse a las exigencias formativas de la empresa fabricante principal.

INTEGRACIÓN SOCIAL Y DE GÉNERO

No es fácil que, en una obra tal y como se concibe en la actualidad, puedan tener cabida personas con ciertas discapacidades motrices o de otra índole. La obra no es un entorno amable para el trabajo, puesto que encontramos obstáculos, climatología adversa, maquinaria pesada, etc., por no mencionar la necesidad de realizar importantes esfuerzos físicos.

Si hablamos de desigualdad de género, solo el 9% de las personas que trabajan en la construcción son mujeres*. Teniendo en cuenta que el colectivo femenino ya está integrado en los ámbitos de dirección y responsabilidad, se hace más patente que el porcentaje de mujeres en puestos de la cadena de producción es muy inferior. Esta desproporción viene dada por los requerimientos físicos de algunos de los trabajos a desempeñar y por un arraigo cultural contra el que debemos luchar.

Con la industrialización, este hecho se diluye. El entorno controlado evita los aspectos antes mencionados, creando puestos de trabajo específicos y cualificados en un ámbito ordenado y limpio, con los medios auxiliares necesarios para evitar grandes esfuerzos físicos, lo que hace ascender el porcentaje de presencia de la mujer en este ámbito hasta un 15,3%**, aumentando considerablemente en puestos de producción.

* Según los datos de la Encuesta de Población Activa (EPA), correspondientes al último trimestre de 2018.

**Informe ‘Vivienda industrializada sostenible’ elaborado para AEDAS Homes por B Leaf - Febrero 2019

CONCILIACIÓN LABORAL Y FAMILIAR

En la construcción tradicional se dan casuísticas de turnos variables en función de las necesidades de ritmo de obra de cada momento, unido a continuos cambios de localizaciones que en ocasiones implican grandes desplazamientos con la consiguiente inversión de tiempo y el aumento del riesgo de accidentes in itinere. Esta inversión de tiempo ocasiona una pérdida de calidad y de rendimiento en el trabajo, que también incide en la seguridad laboral en el puesto de trabajo.

Por contra, la industria fomenta la contratación de personal local y con turnos definidos, estables y ajustados a la legislación vigente, lo que ayuda a la conciliación familiar y a la seguridad tanto en desplazamientos como en el puesto de trabajo.

INTEGRACIÓN DE LA PREVENCIÓN EN EL PROCESO CONSTRUCTIVO

En construcción, son muchos los riesgos que nos encontramos durante una obra: caídas al mismo nivel, caídas a distinto nivel, contacto eléctrico, contacto térmico, caídas de objetos y otras muchas causas de múltiples accidentes graves, incluso mortales. A pesar de que la normativa* obliga a disponer de un coordinador de seguridad en fase de proyecto, esta no determina con exactitud cuáles son sus competencias y cómo se deben limitar los riesgos en esta fase. Por esta razón, la falta de planificación previa da lugar a deficiencias durante la obra que pueden ser causantes de accidentalidad.

Cuando se industrializa, los proyectos tienen mayor nivel de definición, pudiendo llegar a prever medidas protectoras para el futuro montaje en obra. Por otra parte, la fabricación en entorno controlado limita en gran medida los trabajos en altura, y protocoliza los trabajos susceptibles de inducir a cualquier tipo de riesgo como puede ser el eléctrico, contacto químico, etc.

La implementación de metodologías LEAN crea un ámbito de trabajo más ordenado y seguro, que resulta ser primordial para el fomento de la seguridad.

* Artículo 3 del REAL DECRETO 1627/1997, de 24 de octubre, por el que se establecen las disposiciones mínimas de seguridad y salud en las obras de construcción. (BOE nº 256, de 25 de octubre).29

Por contextualizar diremos que, en 2017, último periodo analizado, el sector de actividad con mayor índice de incidencia** fue la construcción, que con 7.646 superó en más del doble la media de los índices sectoriales. El segundo puesto lo ocupa el sector industria, con 5.398, lo que supone que el índice de incidencia en la construcción es de un 41,6% superior al de la industria.

** El índice de incidencia representa el número de accidentes con baja acaecidos durante la jornada de trabajo por cada cien mil trabajadores expuestos al riesgo.

 

 

CONTROL DE COSTES

La industrialización permite tener un control permanente de todos los parámetros que conforman la producción, como son stock de materiales, programación de trabajos, optimización de turnos, etc., que inciden directamente en el coste de fabricación. Mediante la metodología LEAN implementada en las fábricas, se hace una gestión visual de estos y otros parámetros mediante KPI* (Key Performance Indicator) actualizados periódicamente, lo que permite adoptar medidas correctoras en tiempo real y de esta manera evitar desviaciones en el coste final de la producción. Este control desde el inicio juega un papel fundamental para poder garantizar el precio final de la vivienda.

REDUCCIÓN DE INCERTIDUMBRES

Un sector más industrial permite que, desde que la promotora compra el suelo hasta que entrega las llaves de la vivienda, los plazos se acorten considerablemente, permitiendo una mayor rotación de los activos. De esta manera se reduce la incertidumbre, ya que se tiene un control superior ante los ciclos de aceleración y desaceleración del sector.

REDUCCIÓN DE COSTES FINANCIEROS. MEJORA DEL RETORNO DE LA INVERSIÓN

Todos los agentes intervinientes en el proceso obtienen beneficios de la industrialización. En lo que a la parte económica respecta, el promotor soporta unas cargas financieras muy importantes desde la adquisición del suelo hasta la ejecución del proyecto, pasando por los cada vez más largos plazos de concesión de licencias de obra y la propia ejecución.

En la industrialización, dado que se trata de un modelo simultáneo en el que ocurren acontecimientos de forma paralela, se reducen los plazos de ejecución de obra hasta la mitad de tiempo, ahorro que redunda en menores costes financieros. 33

Como conclusión, podemos decir entonces que, hoy en día, el coste total de fabricación de las viviendas industrializadas es similar al de las construidas al modo tradicional. La clave para reducir el coste de fabricación en un futuro estará en la capacidad para generar economías de escala a través de un aumento en la producción y una mayor optimización en los procesos.

Tras la lectura del presente texto, que pretende acercar a una nueva realidad en el ámbito inmobiliario, podemos concluir que:

• La industrialización no es algo nuevo. Se trata de un hecho histórico que debemos consolidar. Hoy se dan las condiciones adecuadas.
• Estamos ante un nuevo cambio de paradigma en la forma de concebir la manera en que actúan los agentes involucrados en el proceso de la promoción.
• Progresivamente, debemos implantar soluciones para los problemas de hoy en día. La construcción ha de invertir en I+D tal y como se hace en la industria.
• La tecnología BIM y la metodología LEAN crean un escenario ideal para el desarrollo de la industria vinculada a la construcción.
• La construcción tradicional e industrializada seguirán conviviendo durante largo tiempo, ajustando el peso de cada una de ellas según condicionantes externos y demanda.
• La construcción tradicional está mejorando, pero aún existe un gran margen de optimización que se puede conseguir mediante los procesos industriales.
• Existen nuevas demandas sociales que la industrialización puede satisfacer.
• El cumplimiento de los objetivos de sostenibilidad fijados por la UE para el 2020 requiere de importantes cambios en la forma de construir. Industrializar ayuda significativamente al cumplimiento de estos propósitos.
• La industrialización permite modelos más colaborativos que benefician a todas las partes involucradas en el proceso de gestión, diseño, construcción, financiación, etc.

En definitiva, la construcción industrializada mejora:

– Calidad.

– Plazos.

– Sostenibilidad.

– Profesionalización.

– Responsabilidad.

 

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